국세와 소액 임차보증금, 주택임차보증금, 상가임차보증금

국세와 소액 임차보증금, 주택임차보증금, 상가임차보증금

 

거래처가 부도를 맞는 바람에 물품대금을 받지 못한 황당해 씨는
거래처의 부동산이 경매처분되어 경락대금을 배분하는 날 배당을
받기 위해 법원에 갔으나 한 푼도 받지 못했다.
부동산이 은행에 근저당 설정되어 있는 것은 이미 알고 있었으므로
근저당 설정액에 우선 배당하는 것까지는 이해가 되나, 황당해 씨가
물품을 공급하고 난 후에 거래처에 체납세금이 발생했는데도 세금에
먼저 배당을 하는 것은 납득이 되지 않았다.
세금은 일반채권보다 항상 우선하여 변제받을 수 있는 것일까?

 

국세를 체납한 납세자의 재산을 압류하여 매각하고 그 매각대금으로
국세와 일반채권을 함께 변제하는 경우, 국세는 다른 공과금이나 기타
채권에 앞서 우선적으로 변제 받을 수 있다.
그러나 국세는 등기나 등록에 의하여 공시되는 것이 아니기 때문에
납부해야 할 세금이 있는지 여부를 알기 어렵다. 이럴 때 무조건 국세를
일반채권보다 우선하여 징수한다면, 담보권을 설정한 일반채권자 등에게
예측하지 못한 손해를 줄 수도 있다.
그래서 국세기본법에서는 국세우선의 원칙에 대한 예외규정을 두고
있는데, 그 내용은 다음과 같다.

1) 선집행 지방세 등의 가산금과 체납처분비의 우선
지방세나 공과금의 체납처분을 할 때 그 체납처분금액 중에서
국세·가산금 또는 체납처분비를 징수하는 경우, 그 지방세나 공과금의

「체납처분비」는 국세·가산금 또는 체납처분비에 우선하여 징수한다.

2) 공익비용의 우선
강제집행·경매 또는 파산절차에 따라 재산을 매각할 때 그 매각 금액
중에서 국세·가산금 또는 체납처분비를 징수하는 경우, 그 강제집행·경매
또는 파산절차에 든 비용은 국세·가산금 또는 체납 처분비에 우선한다.

3) 법정기일 전에 설정된 전세권·질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권 및
확정일자 받은 임차보증금의 우선
국세의 법정기일 전에 전세권, 질권 또는 저당권 설정을 등기·등록한
사실이나, 주택임대차보호법 또는 상가임대차보호법에 따른 대항요건과
확정일자를 갖춘 사실이 증명되는 재산을 매각할 때 그 매각금액 중에서
국세 또는 가산금을 징수하는 경우의 그 전세권, 질권 또는 저당권에
의하여 담보된 채권이나 확정일자를 갖춘 임대차계약증서 또는 임대차
계약서상의 보증금은 국세와 가산금에 우선한다.
상가임대차보호법이 적용되는 임대보증금의 범위는 아래와 같다.

 

다만, 법정기일 전에 설정된 전세권·질권·저당권 및 확정일자를
받은 보증금도 그 재산에 대하여 부과된 국세(상속세·증여세·종합
부동산세)와 가산금보다는 우선하지 못한다.

 

위 규정을 요약하여 정리하면 다음과 같다.
◆ 일반적 우선순위
1. 체납처분비
2. 임차인의 소액보증금 및 최우선 임금채권
3. 일반적인 임금채권
4. 국세·국세의 가산금
5. 일반채권

◆ 국세법정기일 전에 설정된 질권·저당권에 의하여 담보된 채권 및 확정일자
받은 임차보증금이 있는 경우
1. 체납처분비
2. 임차인의 소액보증금 및 최우선 임금채권
3. 질권·저당권에 의하여 담보된 채권 및 확정일자 받은 임차보증금
4. 일반적 임금채권
5. 국세·국세의 가산금
6. 일반채권

◆ 국세법정기일 후에 설정된 질권·저당권에 의하여 담보된 채권 및 확정일자
받은 임차보증금이 있는 경우
1. 체납처분비
2. 임차인의 소액보증금 및 최우선 임금채권
3. 국세·국세의 가산금
4. 질권·저당권에 의하여 담보된 채권 및 확정일자 받은 임차보증금
5. 일반적 임금채권
6. 일반채권

 

담보채권과 국세의 우선 여부를 판정하는 기준인 ‘법정기일’은 다음과 같다.
① 과세표준과 세액의 신고에 따라 납세의무가 확정되는 국세의 경우
신고한 해당 국세에 대해서는 그 신고일
② 과세표준과 세액을 정부가 결정·경정 또는 수시부과 결정을 하는
경우 고지한 해당 세액에 대해서는 그 납세고지서의 발송일
③ 원천징수의무자 또는 납세조합으로부터 징수하는 국세와 인지세의
경우에는 ①, ②에 불구하고 그 납세의무의 확정일
④ 제2차납세의무자(보증인을 포함한다)의 재산에서 국세를 징수하는
경우에는 납부통지서의 발송일
⑤ 양도담보재산에서 국세를 징수하는 경우에는 납부통지서의 발송일
⑥ 국세확정전보전압류에 의하여 납세자의 재산을 압류한 경우에 그
압류와 관련하여 확정된 세액에 대하여는 그 압류등기일 또는 등록일
4) 가등기에 의하여 담보된 채권의 우선
담보 목적으로 가등기된 재산을 압류한 경우에 그 가등기에 기한 권리와
국세의 우선순위는 다음과 같다. 그러나 이 경우에도 그 재산에 대하여
부과된 국세와 가산금은 가등기 설정일자와 관계없이 항상 우선한다.
• 가등기 설정이 법정기일 전에 이루어진 경우
- 가등기에 기한 권리가 국세보다 우선한다.
• 가등기 설정이 법정기일 후에 이루어진 경우
- 국세가 가등기에 기한 권리보다 우선한다.

 

5) 소액임차보증금의 우선
주택임대차보호법 제8조 또는 상가건물임대차보호법 제14조가
적용되는 임대차관계에 있는 주택 또는 건물을 매각함에 있어서 그
매각금액 중에서 국세 또는 가산금을 징수하는 경우, 임대차에 관한
보증금 중 일정액으로서 임차인이 우선하여 변제 받을 수 있는 금액은
국세와 가산금에 우선한다.

◆ 주택임차보증금
주택임차보증금을 우선변제 받기 위해서는 임차인이 주택의 인도
(입주)와 주민등록(전입신고)을 마치고 임대차계약증서상의 확정일자
등 기본적인 대항력을 갖추어야 하고, 지역별로 임차보증금이 일정금액
이하여야 한다.
우선변제 받을 수 있는 임차인의 범위와 보증금은 다음과 같다. 다만,
우선변제 받을 수 있는 보증금이 주택가액의 1/2을 초과하는 경우에는
주택가액의 1/2에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다.

※ 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역 (수도권정비계획법시행령 별표1):
• 서울특별시
• 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·
왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역(경제자유구역에서 해제된 지역을
포함한다) 및 남동 국가산업단지는 제외한다)
• 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동,
삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동만 해당한다), 하남시, 고양시,
수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시
[반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역을 포함한다)은 제외한다

◆ 상가 임차보증금
상가 임차보증금을 우선변제 받기 위해서는 경매신청의 등기 전에
임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 하고 관할 세무서장으로부터
임대차계약서상의 확정일자를 받는 등 대항력을 갖추고, 임차보증금이
일정금액 이하이어야 한다.
확정일자를 받을 수 있는 임차보증금의 범위는 다음과 같다.

6) 임금채권의 우선
사용자의 재산을 매각하거나 추심함에 있어서 그 매각금액 또는
추심금액 중에서 국세 또는 가산금을 징수하는 경우, 근로기준법
제38조의 규정에 의한 임금·퇴직금·재해보상금 기타 근로관계로
인한 채권은 국세와 가산금에 우선한다.
임금채권이 우선변제되는 내용은 다음과 같다.
• 최종 3월분의 임금·최종 3년간의 퇴직금·재해보상금
- 질권·저당권에 담보된 채권, 조세·공과금 및 다른 채권에
대하여 우선한다.
• 기타 근로관련 채권
- 질권·저당권에 담보된 채권을 제외하고 조세·공과금 및 다른
채권에 우선한다. 다만, 질권·저당권에 우선하는 조세·공과금에
대하여는 그러하지 아니하다.