코로나 19로 부동산은 신중한 접근이 필요.

코로나 19로 부동산은 신중한 접근이 필요.

 

세계 경기 침체로 국내 부동산 붕괴론 대두

코로나 19 사태가 세계경제를 공포로 몰아넣으면서, 홍콩독감(1968),

신종플루(2009)에 이어 역사상 세번째로 세계보건기구(WHO)에 의해

‘팬데믹’(세계적 대유행)이 선언됐다. 이로 인해 글로벌 경기 침체와 더불어

그간 가격상승을 이루었던 국내 부동산의 가격 붕괴에 대한 조심스런 우려가 나오고 있다.

세계 국내총생산(이하 GDP) 감소, 세계주식시장 폭락, 실물시장의 혼란은

국내 부동산 역시 영향을 받을 수 있기 때문이다.

‘부동산 붕괴론’은 경기 침체 때마다 나오는 레퍼토리로 치부될 수도 있지만,

수도권 부동산 가격은 이미 최고치를 두 번이나 경신할 만큼 충분히 제기 될 개연성이 있다.

 

자산시장과 경기 사이클은 상승 국면이 있으면 하락 국면이 있는 게 상식이기 때문이다.

실제, 미 싱크탱크인 브루킹스연구소는 최악의 경우 올해 세계 국내총생산(이하 GDP) 10% 감소되며

지난해 2.9%를 밑돌 것으로 예상했고, 국제신용평가회사 무디스는 3 월 9 일 한국의 경제성장률

전망치를 1.9%에서 1.4%로 낮춘 지 불과 3 주만에 0.1%로 급격히 낮췄다.

게다가 세계주식시장은 폭락했고, 국제 유가가 급락하며 금융·실물시장은 바야흐로 글로벌 비상상황이다.

 

 

국내 부동산 시장 리스크 변수

이러한 경제환경 하에서 현재 국내 부동산시장의 가격 붕괴로 이어질 수 있는

잠재적 시장 리스크가 부각되는 것이다.

 

첫째, 실물경제 부진에 따른 실업 문제이다.

코로나 19 로 민간 경기가 급속히 냉각되면, 기업은 매출이 줄고 순수익도 감소할 수 밖에 없다.

이렇게 되면 개인은 임금이 깎이거나 구조조정 여파로 실직이 증가한다.

또한 자영업자의 감소도 급증하여 경제의 악순환 지속으로 부동산 가격 하락에 영향을 줄 수 있다.

최근 수도권에서는 집값 상승의 지속으로 30 대 및 40 대가 영혼까지 끌어모아 주택투자를 한다는

‘영끌 투자’가 인기를 끌어서, 만일 실업 문제가 발생한다면 담보대출시장을 경유해 주택시장에

부담을 줄 수 밖에 없을 것이다.

해당 연령층은 가구소득 중 근로소득이 70~80%에 달해 실업이 발생하면 상환이 어렵기 때문이다.

최근 두산중공업은 5 년 만에 최대 30% 감원을 계획하고 기술직과 사무직을 포함한

만 45 세 이상 2,000 여 명을 대상으로 명예퇴직을 단행하고, 코로나 19 직격탄을 맞은 항공업계에선

모든 업체가 명예퇴직 및 휴직 등 구조조정 칼바람이 불고 있다.

 

둘째, 위기 때마다 부각되는 상대적으로 높은 한국 가계부채 및 기업부채이다.

국제금융협회(IIF)가 최근 발간한 ‘글로벌 부채 보고서’에는 지난해 3 분기 말 기준 한국의 국내총생산(GDP) 대비

가계부채 비율이 95.1%로 1 년 전보다 3.9%포인트 상승했다. 상승 폭은 전 세계 주요 33 개국과

유로존을 포함한 34 개 지역 중 두 번째이다. 가계 빚의 상당수가 주택 매매와 전세자금에 동원된 만큼

빠르게 상승했다. 게다가, 기업 부채도 가계 빚만큼 빠르게 늘어났다. 한국 비금융 기업의 부채는

지난해 3 분기 기준 GDP 대비 101.6%로 전년 같은 동기와 비교해 6.3%포인트 늘어,

상승폭은 역시 세계 2 위였다.

기업 부채도 심각하지만, 가계부채는 이미 한계치를 넘어섰다는 게 전문가들의 공통된 시각이다.

사상 최대 규모의 기업 파산으로 2008 년 미국발 글로벌 금융위기의 시발점이 된

‘리먼 브라더스 사태’ 당시, 미국의 GDP 대비 가계부채 비율은 98.6%로 지난해 3 분기 말 현재

한국의 GDP 대비 가계부채 비율과 큰 차이가 없기 때문이다. 더욱이 이 수치는 개인 간 가계부채인

전세보증금을 포함하지 않았다. 이를 더하면 리먼 사태 전 GDP 대비 가계부채 비율을 웃돌 것이라는 분석이다.

 

셋째, 정부의 지속적 규제 강화이다.

주요 지역의 지속적 집값 상승 움직임으로 정부는 수요를 억누르게 하기 위한 지속적 규제를 상반기부터

순차적으로 진행하고 있다. 정부는 초과이익 환수제 및 분양가 상한제 등을 통해 서울의 주요 투자처인

재개발·재건축의 기대이익을 확 줄였다. 게다가, 양도소득세 및 보유세 등 세율을 인상하여

부동산 하락을 끌고 있는 상황이다. 이러한 리스크 요인으로 각 포털의 주택시장 불안과 관련한 검색 빈도는

증가하는 추세다. 한국건설산업 연구원에서 구글과 네이버를 통해 실시간으로 누적되는 데이터인

검색엔진의 검색어 빈도를 분석한 결과, 사용자들이 실업 문제와 주택시장의 불안요소에 대해 우려가

증가하고 있다는 것이다. 검색 빈도가 부동산 시장을 비롯한 실물경제와 직접적으로 연관되는지는

논쟁의 소지가 있으나, 수요자의 불안 심리가 표출되고 있다고 볼 수 있다.

 

 

미국 서브프라임 사태 및 일본 부동산 붕괴 사례

이러한 국내 부동산시장 리스크는 그 동안 지속적 상승을 이룬 수도권 부동산시장 상황을

미국의 서브프라임 모기지 사태와 대비시키고 있다. ‘미국 서프프라임 모기지 사태’는 2008 년

부채상환 능력이 없는 서브프라임 등급의 사람들에게 마구잡이로 대출해준 것이 뇌관이 되어

주택시장 붕괴로 이어진 상황이다. 2004 년부터 미국 기준금리가 인상되면서 부동산 거품은

서서히 가라앉기 시작했는데, 기준금리 인상으로 서브프라임 주택담보 대출 금리는 올라갔다.

이에, 변동금리로 돈을 빌린 저소득층 차입자들은 내야 할 이자가 크게 늘어 원리금을

제대로 갚지 못하는 상황에 빠져들어, 주택시장 붕괴로 이어진 것이 바로 서브프라임 모기지 사태이다.

당시 미국 정부는 주택 공급을 급격히 줄이고 금융기관 정상화 등에 주력하면서 주택시장 균형이 회복될 만한

여건을 마련한 까닭에 장기불황으로 이어지진 않았다.

 

일본은 1980 년대 무역흑자가 누적되었지만 1985 년 플라자 합의 이후 경기가 하락하자,

정부의 저금리 정책 강화로 유동성이 급증하면서 부동산가격도 상승했다. 하지만 1989 년 이후

급격한 금리 인상, 대출규제 등으로 유동성 증가율이 급락하면서 버블 붕괴가 시작됐다. 정부는 집값 폭락에도

공급을 줄이지 않고, 떨어지는 경기를 부양하기 위해 주택공급 확대 정책을 진행함으로써

잃어버린 20 년으로 이어졌다.

 

 

위 두 국가의 부동산 붕괴 사례는 유동성 기반의 급격한 부동산 가격 상승 측면에서

국내 부동산과 비슷하지만 몇 가지 차이가 있다. 먼저, 현재 국내는 아직 지속적 저금리로

유동성 공급이 증가하는 상황이라는 점이다. 코로나 19 가 팬데믹 양상으로 확대되자

연준은 3 월 초 금융 위기 이후 가장 큰 폭인 0.5%포인트의 정책금리 인하를 단행했고,

15 일에 1%포인트 추가 인하를 결정함으로써 미국 정책금리를 0.00~0.25%까지 떨어뜨렸다.

한은도 기준금리를 기존 연 1.25%에서 0.75%로 0.5%포인트 내림으로서, 우리나라 초유의 기준금리의

0%대 진입한 상황을 만들었다. 게다가, 국내는 수 년간 주택시장에 강력한 금융규제를 적용하여

단기적 금융위험을 감소시켰다는 점이다. 정부는 LTV 에서부터 DSR 에 이르는 관리지표가 도입하면서

주택담보대출의 부실 위험을 낮추어, 당분간 부동산시장 리스크로부터 버틸 수 있는 힘이 되고 있다.

게다가 국내 부동산은 미국 부동산에 비해 탄력성이 높다. 앨런 그린스펀 전 Fed 의장 연구에서 가격 변화에

따른 민간소비지출 탄력성은 0.23 으로 미국보다 두 배 가깝게 높게 나온다.

한국 국민의 재테크에서 70% 내외를 차지하고 있는 아파트가 환금성이 높기 때문이다.

 

다만, 지금 세계 부동산시장은 서브프라임 당시보다 부동산 거품을 키우고 있는 것이 사실이다.

세계주택가격 지수가 서프프라임 사태 때보다 현재 더 높기 때문이다. 미국 서프프라임 사태의

극복과정에서 미국 중앙은행을 비롯한 각국 중앙은행은 기준금리 인하와 양적 완화를 통해 유동성을 공급하고,

경제주체는 실제 능력 이상의 돈을 빌려 투자해 왔다. 이에, 국제통화기금 (IMF)이 산출한 2019 년 4 분기

세계주택가격지수는 170 으로, 서브프라임 모기지 사태 이전 수준인 159 를 훌쩍 뛰어넘은 만큼,

소득 대비 주택 가격 비율(PIR)등으로 평가해 보더라도 세계 부동산시장은 거품이 있을 수 있다.

한국부동산도 지난 2014 년 이후 정부가 경기 부양을 위해 저금리 기조 및 대출규제 대폭 완화,

가계대출 규모 증가를 통해 부동산가격 상승을 이끌어 일조했다.

 

 

각 수요자, 경제/부동산 리스크 고려한 보수적 전략 필요

이렇게 현재 부동산 시장과 사례를 살펴보았는데, 이를 미루어 판단할 때 지금 시점의

각 수요자들은 경제/부동산 시장의 위기 가능성을 고려한 연착륙 전략이 필요할 것으로 본다.

이를 위해 항상 시장 변화를 모니터링하고, 주택대출 구조를 안정적으로 전환하는

보수적인 전략을 고려해야 한다. 주식, 금, 부동산 등 주요 자산 가격을 예측하는 것은

‘신의 영역’에 속한다는 말이 있다. 세계 최고의 경제 전문가들이 모여 있는 미국 월가에서 나온 말로서,

지금 부동산시장의 예측은 신은 영역에 속한다는 것을 인식하고 신중하고도 보수적인 접근을 해야 할 것이다.