중소형 빌딩, 꼬마 빌딩 전망과 선택

중소형 빌딩 거래 동향과 향후 전망

 

빌딩을 소유하여 임대수익을 향유하는 소위 건물주가 된다는 것은

부동산 투자의 꽃으로 인식되고 있으나,

초기 투자자금이 고액이라 일반 개인이 접근하기에는

진입 장벽이 여전히 높은 실정이다.

그러나 최근초저금리 기조와 주택시장 규제의 풍선 효과로

자산가들이 투자 대상으로 중소형 건물, 꼬마 빌딩으로확대하고 있다.

이를 두고 '꼬마 빌딩 신드롬'이라는 말까지 생겼다.

이에 중소형 빌딩의 개념과 거래 동향 및 향후 전망을 살펴보자.

중소형 빌딩의 개념 빌딩의 사전적 의미는,

내부에 여러 임대 사무실이 있는 서양식의 건축물'이라고 정의되며,

일반 주거용보다는 상업·업무용 성격이 강하다고 할 수 있다.

일반적으로 시중 에서는 빌딩의 연면적 크기나 용도 또는 가격 규모 등

어느 한 요소에 방점을 두고 필요에 따라 소·중·대형 빌딩,

소규모 빌딩, 꼬마 빌딩, 상가 주택, 근생 건물, 상업용 빌딩,

업무 빌딩 등 여러 용어가 사용된다.

 

따라서 '중소형 빌딩'이라는 용어를 명확히 할 필요가 있다.

이는 연면적 크기를 기준으로 구분하는데, 330m2(약 100평)~2000m2(약 600평) 규모의

소형과 2000m2(약 600평)~1만m2(약 3000평) 규모의 중형을 합한 것이다.

일반적으로 건물의 연면적 크기를 기준으로 빌딩을 구분, 정리하면 아래 표와 같다.

꼬마 빌딩이란

몇 년 전부터 '꼬마 빌딩' 열풍이 불었는데, 중소형 빌딩을 매입해

임대 수익을 올리려는 투자자가 늘면서 꼬마 빌딩의 인기가 높아졌다.

이런 꼬마 빌딩 용어는 2015년 발간된 책 (10년 안에 꼬마 빌딩 한 채 갖기>에서

처음 사용 되었고, 당시에는 직장인이나 자영업자도

성실히 돈을 모으면 도전할 수 있는 '작은 사이즈'의 건물을 지칭하는 신조어였다.

 

즉 비(非)강남 및 수도권을 전제로 가액이 10억 ~50억원이고,

층수는 5층 이내이며, 연면적은 1000m2(약 300평) 이하의 건물을 의미했다.

현재는 꼬마 빌딩이라는 말이 일반화된 만큼 강남 지역까지 포함시킴은 물론

땅값인상에 따른 건물 가격 상승분까지 감안하면 '연면적 1000 m2(약 300평) 미만이고,

5층 전후이며, 가액은 100억원 이 하의 건물'을 의미하는 것으로

다시 정의함이 바람직하다.

 

이렇게 본다면 꼬마 빌딩은 개인 자산가들이 비교적 쉽게 접근할 수 있는 건물을 가리키며,

연면적 330m2(약 100 평) 미만의 상가 주택까지 포함한다는 점에서

일정 규모 (330~2000m2)의 소형 빌딩과는 차이가 있다.

서울 지역의 꼬마 빌딩 거래 현황 

토지·건물 정보 플랫폼 밸류맵의 자료에 따르면,

서울 지역의 꼬마 빌딩 거래 건수는 2015년 1059건, 2016년 1310 건으로 늘었다가

2017년 1036건, 2018년 724건, 2019년 707건으로 계속 감소하는 추세인데,

지난 5월까지 거래량도 233건에 그친 것으로 집계됐다.

하지만 거래 가격은 올해 5월 기준으로

대지 면적 3.3m2(1평)당 평균 5549만원으로,

2015년 3242만원보다 71.1% 상승한 것으로 나타났다.

코로나19 여파로 관망세가 짙던 올 상반기에도

꼬마 빌딩 가격은 강세를 보였는데,

일반 부동산은 거래량이 늘어나면서 가격이 오르지만

꼬마 빌딩은 수익성이 뛰어난 매물이 한정적이어서

품귀 현상이 발생해 가격이 오른 것으 로 분석된다.

 

지난해 12-16 대책' 이후 15억원 이상 아파트에 대한 대출이 원천 금지된 것도

꼬마 빌딩이 각광받는 이유였다. 가장 인기 높은 것은 10억~50억원 규모이며,

금년 들어 지난 5월까지 꼬마 빌딩 거래량의 40%가 이 금액대에 몰렸다.

50억원 이하 꼬마 빌딩은 고액 자산가가 아니라도

전문직 종사자, 대기업 은퇴자, 젊은 사업가도대출을 받으면 노려볼 수 있고,

매수 연령층도 은퇴를 앞둔 50대가 많았지만 30~40대도 늘어나는 추세다.

 

중소형 빌딩(꼬마 빌딩 포함)에 대한 투자 선호도가 높은 이유 앞서

살펴본 대로 서울 지역의 중소형 빌딩 거래량과 수익률이 매년 하락 추세이고,

코로나19로 인한 경기 침체와 비어가는 점포.사무실 증가 등의 상황을 감안하면

투자 선호도가 수그러들어야 하는데 그렇지 않은 이유는 무엇 일까?

 

1 시중에 넘쳐나는 유동자금

정부가 코로나19로 인한 경제 위기 상황 극복을 위해

기업 부문에 대한 금융 공급과 재정 지출을 유례없이 확대함으로써 유동성을 증가시켰다.

이렇게 불어난 유동성은 대체 투자처가 없어

주식시장이나 부동산 쪽으로 유입될 수밖 에 없는 상황이다.

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2 주택시장 규제에 따른 풍선 효과와 대체 투자처 부족

정부가 주택 투기를 잡겠다는 명분하에 다주택 보유에 대한 규제 정책을 쏟아내자

부유층의 관심이 중소형 빌딩 쪽 으로 쏠리고 있다.

대출 규제 면에서 상대적으로 자유롭고 세금 부담이 덜하다는 이점이 있기 때문이다.

 

3 상당한 자금력을 갖춘 투자 계층 증가

과거 빌딩 투자는 기업인이나 고액 자산가의 전유물로 여겼으나

지금은 기업 전문 경영인이나 고액 연봉자, 고소득 연예인,

운동선수 등 과거보다 투자자가 월등히 많아졌다.

또 예전에는 연령층이 50~60대쯤이나 되어야 상당한 재산을 보유할 수 있었으나

이제는 성공한 30~40대의 사업가 · 연예인 · 운동선수 · 상속자 등도

빌딩 투자에 관심을 보이기 시작했다.

 

4 금융 상품보다 우위 수익률과 안전성

저성장 · 초저금리(기준금리 0.5%) 시대에 중소형 빌딩은

아직까지는 적어도 3~4%대 임대 수익과 시세 차익도 얻 을 수 있고,

주식과 달리 원금 손실 위험 부담이 적은 장점 있어

실수요 법인과 개인 자산가의 새로운 투자처로 부 상하고 있다.

향후 중소형 빌딩 시장의 흐름 앞에서 살펴본 것처럼

2020년 1/4분기 중소형 빌딩에 대 한 거래량, 수익률, 임대율 등의 지표가

코로나19 여파로 인한 경기 부진 탓에 예전보다 전반적으로 하향세를 보였는데,

앞으로 코로나19 상황이 얼마나 더 지속되고 정부 정책 방향이 어떻게 변하느냐가

중소형 빌딩 시장의 침체 또는 활성화를 가늠하는 척도가 될 것이다.

 

특히 1 시중에 넘쳐나는 유동자금,

2 주택시장 규제에 따른 풍선 효과와 대체 투자처 부족,

3 상당한 자금력을 갖춘 투자 계층 증가,

4 금융 상품보다 우위 수익률과 안 전성 등은

향후 중소형 빌딩에 대한 투자를 자극하는 요인으로 계속 작용할 것이다

 

현재와 같이 부동산 시장의 불확실성이 큰 상황에서

중소형 빌딩이나 꼬마 빌딩 투자를 고심하는 자산가들은

여러 긍정 요인과 리스크 요인을 종합적으로 치밀하게 점검,

분석한 후 신중하게 결정해야 성공적인 투자를 할 수 있다. 

마지막으로 투자하려는 빌딩이 있으면 현장 주변을 최대한 많이 둘러보고

반드시 전문가의 도움을 받아 입지 여건 이나 발전성,

미래 가치 등을 꼼꼼히 살펴 저평가된 진주 를 찾지 않으면

자칫 상투를 잡을 수 있음을 잊지 말아야 한다.