2021년 오피스텔 투자?

2021년 오피스텔 투자?

 

정부의 주택안정화 의지만큼이나 시중에 풀린 3100 조의 

유동자금 역시 어디로 갈 것인가 촉각이 곤두서고 있다. 

그 중 수익형 부동산인 오피스텔은 부동산 시장 내 아파트에 대한 

규제가 심화된 가운데 대체 투자 상품으로 기대를 모았으며, 

상대적으로 자유로운 투자환경이 부각되어 왔다.

저금리 기조가 장기화되면서 부동산 시장에 자금이 유입되는 상황에서

아파트와 달리 민간택지 분양가상한제를 포함한 정부규제를 적용 받지 않아 

대안 투자처로 각광받았기 때문이다. 

 

이 같은 상황은 오피스텔 분양업체에서 광고로 적극 활용함으로써 

오피스텔에 대한 투자자들의 관심이 커졌지만, 

과연 지금도 투자의 적기인지 생각해 볼 필요가 있다.

 

2020 년 상반기 오피스텔의 투자 열기

오피스텔 상품은 저금리 기조 지속과 주택 투자 규제에 따른 

풍선효과로 관심이 지속되어 온 것이 사실이다. 

코로나 19 확산되었던 올해 상반기에도 

수도권 주요 오피스텔 청약경쟁률은 높은 수준을 유지했으며, 

특히 인천 ‘힐스테이트 송도 더스카이’ 오피스텔의 경우 566 대 1 이라는 

최고 경쟁률을 기록했다. 이뿐만 아니라 상반기 분양한

서울의 ‘쌍용더플래티넘’이나 ‘신세역시티프라디움’• 힐스테이트
여의도피인루체, 힐스테이트청량리역이 모두 높은

청약경쟁률을 보이며 오피스텔 인기를 실감케 했다.

 

게다가 수도권 오피스텔 평균 매매가와 거래량도 

코로나 19 발생 이후 지속적으로 상승 추세이다.
2020년 1 분기 수도권 오피스텔 거래 규모는 전년동기대비 증가하여,

서울은 전년동기대비 61.1%, 인천은 52.8% 증가하며 

수도권 오피스텔 거래 증가를 견인하고 있다. 

 

특히, 6·17 부동산대책과
7·10 부동산대책이 연이어 발표된 후 

오피스텔의 매매 거래량과 가격은 상승세가 이어졌다.

 

상가정보연구소가 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 분석한 결과,

7 월 전국 오피스텔 거래량은 4504 건으로 통계가 집계된 2006 년 이래 

7 월 기준으로 최고치를 기록했으며, 부동산 114 에 따르면
7 월 기준 전국 오피스텔 3.3 ㎡당 평균 매매가격(전용면적 기준)은 

1649 만원으로 직전 달 1557 만원 대비 5.8% 상승하기도 했다.

 

수요층 여건도 괜찮은 편이다. 

1 인 가구 오피스텔 거주 수요는 지속적으로 확대되고 있기 때문인데,
2015 년부터 2018 년까지 수도권내 1 인가구는 약 14%
증가하였으며 1 인 가구 중 오피스텔에 거주하는 가구수 또한 

지속적으로 증가하여 2018 년 37 만호까지 늘어났다. 

 

1 인 가구 중 오피스텔 거주 비중 가장 높은

20~30 대는 사회 초년생 및 학생 등으로서 주택 구입에
다소 부담이 있는 연령대로 이들이 오피스텔에 대한
수요는 몇 년간의 추세를 고려할 때 

앞으로도 지속적으로 상승할 것으로 예상된다.

 

 

8 월 12 일 지방세법 개정 이후 오피스텔 하락세 전환
이런 일련의 지표들로만 보면 모두 오피스텔 시장에 투자를 해야 할 것 같지만, 

오피스텔 시장도 최근 찬바람이 불고 있어 주의가 필요한 것도 사실이다. 

 

정부가 7·10 대책의 후속 조치로 마련한 지방세법 개정안이 

지난 8월 12일부터 시행된 후 주거용 오피스텔에 대해서도

취득세가 중과되면서 변화가 생겼기 때문이다. 

 

취득세를 중과할 때 주거용 오피스텔을 주택 수에 포함하면서

오피스텔 거래량과 청약자 수가 눈에 띄게 줄어들었다.
정부가 지난 8월 12일부터 시행한 지방세법 개정안에 따르면 

오피스텔을 구매해 주거용으로 사용하면 추가로 주택을 매입할 때 취득세가 중과된다. 

그 동안 주택으로 포함하지 않던 분양권이나
재개발·재건축 입주권이 주택 수에 대거 합산되기 시작했는데, 

여기에 주거용 오피스텔도 포함됐다.

그 동안 양도소득세의 경우에는 입주권과

주거용 오피스텔을 주택 수에 포함해 세율을 따졌지만
취득세는 이들을 주택으로 보지 않았다. 

이 때문에 무주택자가 오피스텔을 10채 갖고 있더라도 첫
집을 마련할 때는 1주택 세율로 취득세를 낼 수 있다는 계산이 나왔다.

 

하지만 앞으로는 주거용 오피스텔이 주택 수에 포함돼

중과된 세율로 세금을 내야 한다.

수도권 등 조정대상지역에서는 주거용 오피스텔 한 채를 사놓으면

향후 아파트를 살 때 취득세가 8% 부과된다.

주거용 오피스텔을 두 채 이상 산다면 취득세율은 12%로 올라간다.

예컨대 주거용 오피스텔을 2채 보유한 사람이 

향후 서울에서 6억원짜리 아파트를 1채(전용 85㎡ 이하) 구매할 경우, 

예전에는 취득세로 6억원의 1.1%(660만원)만 내면 됐다. 

하지만 이제는 3주택자가 되는 것으로 간주해 12%의 취득세 외에 

지방교육세가 0.4%, 총 12.4%를 세금으로 내야 한다. 

취득세로만 7440만원을 내는 셈이다. 

 

만약 서울 같은 조정대상지역이 아닌 비조정대상지역에서 세 번째 주택을
사더라도 지방교육세 포함 8.4%(5040만원)의 세금이 부과된다

이에, 세제 변경된 지난 8월 이후 청약홈을 통해

분양한 오피스텔 단지는 모두 청약이 미달됐다.

최근 분양된 서울 구로구, 광주 서구, 인천 미추홀구에서

분양한 ‘이안 논현 오션 파크’, ’주안역 미추홀 더리브’, 

’센트럴 광천 더퍼스트’, ’칸타빌레8차’ 오피스텔 등이 모두 미달되었다.
이안논현오션파크는 380가구 모집에 23명이 청약을 신청한 데 그쳤고, 

주안역미추홀더리브는 345가구 모집에 59건의 청약만 접수됐다. 

센트럴광천더퍼스트 또한 436가구 모집에 청약 건수는 9건에 불과했다. 

칸타빌레8차 오피스텔 역시 360가구 모집에 96명이 청약을 접수하며 미분양을 기록했다.

게다가 입주 물량이 물리면서 오피스텔 과잉 공급 우려가 제기되기 시작했다.

그 동안 부동산 시장에서는 수도권을 중심으로 

오피스텔 공급이 꾸준히 증가해왔다. 

 

부동산114에 따르면 2018년 전국 오피스텔 입주 물량은 7만9833가구에서 

지난해 9만3619가구로 17.3% 급증했다. 

올해는 상반기 입주 물량만 3만3910가구에 이르고, 

하반기에도 4만127가구 입주가 예정돼 있다. 

하지만 수요 대비 공급이 과도하게 늘면서 수익률이 점차 떨어지기 시작했다. 

 

 

올 상반기 전국 오피스텔 평균
임대수익률은 4.84%로 2015년 상반기(5.52%) 이후 줄곧 하락세를 보이고 있다.
최근 몇 년간 공급 과잉 논란이 이어지고 오피스텔 임대 시장이 위축되자

건설사들도 분양 완급 조절에 나서는 분위기다. 

건설사들은 2015~2018년 매년 평균 8만가구 이상을 쏟아냈지만 

지난해와 올해 공급량은 각각 4 만 6991 가구와 4 만 161 가구로

과거 대비 반 토막 수준까지 줄어들 것으로 보인다.

 

오피스텔도 보유 및 투자 전략이 필요한 시점
이를 고려한다면 오피스텔이 수익형부동산으로서

일부 지역의 인기와 코로나 19 이후 재택 근무 확대로 

오피스텔 거주에 대한 선호가 증가하더라도 전략적으로 접근할 필요가 있다.

 

첫째, 가치가 떨어지는 아파트, 오피스텔은 빨리 정리 해야 하 것이다. 

주거용 오피스텔이 주택 수에 포함돼 중과된 세율로

세금을 내야 하는 만큼 세금을 고려해야 한다.

소득세 과세 표준이 10 억원 이상인 3 주택자의 경우 내년 6 월 이후 집을 팔면 

양도세율이 최고 75%(양도소득세 최고 세율 45%에 

다주택자 30%포인트 중과)에 달한다. 

여기에 지방세 7.5%까지 더하면 최종 적용 세율은 82.5%까지 이를 수 있다. 

이에, 1 억짜리 오피스텔 하나 갖고 있다는 이유로 수천 만원을 세금으로
더 내야 할 수도 있기에 부동산 자산에 대한 면밀한 검토가 필요하다.

둘째, 신규 분양 물건 투자 시 지역 오피스텔 평균 전용률 비교 및

분양가격 적정성 검토가 필요하다.
서울시의 경우, 오피스텔로의 용도 변경의 과정에서 

주차장 설치시 전용면적 60 ㎡ 초과시 세대 당 1 대 기준을 적용해야 함에 따라 

분양가 상승, 전용률 하락 위험이 존재한다. 매입시 이런 요인들을
간과한다면 임대시장에서 가격경쟁력을 유지할 수 없을 것이다.

마지막으로, 향후 지역 별 오피스텔 공급량에 유의할 필요가 있다.

 2020 년 서울소재 오피스 중 9 건 가량이 주거시설로 용도 변경을 예정하고 있어

서울 YBD, GBD 권역 내 오피스텔 공급량 증가는 지속될 예정이다. 

지역의 수요 대비 오피스텔이 늘면 임대수익률은 감소할 수 밖에 없다. 

 

이미 올 상반기 전체 오피스텔 평균 임대수익률은 4.84%로 2015 년 5.52% 이후로

줄곧 하락세를 겪고 있다. 공급량 증가가 원인이 큰 만큼, 

지역의 신규 오피스텔 공급뿐 아니라 서비스드 

레지던스 •도시형생활주택 같은 경쟁상품들의 공급량도 꼼꼼히 살펴야 할 것이다.